Chancen und Risiken für Unternehmesgründer in der Immobilienwirtschaft

Mehr als jeder achte Euro der Bruttowertschöpfungskette in Deutschland wird im Grundstücks- und Wohnungswesen erwirtschaftet. Dieser Wirtschaftszweig, der die Erschließung beziehungsweise den Kauf und Verkauf von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, die Vermietung und Verpachtung „eigener“ Grundstücke, Gebäude und Wohnungen sowie die Vermittlung und Verwaltung fremder Immobilien umfasst, hat es im Jahr 2002 auf eine Bruttowertschöpfung von 249 Mrd. Euro gebracht, das entspricht einem Anteil von 12,7 Prozent an der gesamtwirtschaftlichen Bruttowertschöpfung. Allerdings sind hierbei auch die von Privatpersonen vermieteten und alle selbst genutzten Wohnungen mit fiktiven Leistungsbeiträgen erfasst.

Elf Jahre zuvor betrug dieser Anteil nur 9,5 Prozent, wie das ifo-Institut für Wirtschaftsforschung in seinem Gutachten „Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft“ festgestellt hat. Diese erhebliche Steigerungsrate führt das ifo-Institut auf den höheren spezifischen Bewirtschaftungsaufwand für immer komplizierter Bauwerke und auf vermehrte Zukäufe von Bewirtschaftungsleistungen auf dem Markt sowie Ausgründungen beziehungsweise Outsourcing der Immobilienabteilungen von (Groß-)Unternehmen zurück.

Kleinbetriebliche Struktur der Immobilienwirtschaft

Die rein gewerbliche Immobilienwirtschaft erzielte der Dienstleistungsstatistik des Statistischen Bundesamtes zufolge im Jahr 2002 einen Umsatz in Höhe von 98 Mrd. Euro. Daran waren 165 000 Betriebe beteiligt, in denen zum Erhebungszeitpunkt 390.000 Personen beschäftigt waren. Fast 40 Prozent dieser Personen sind Inhaber oder deren Angehörige, was auf die kleinbetriebliche Struktur der Immobilienwirtschaft zurückzuführen ist. Der durchschnittliche Umsatz eines Betriebes beträgt unter 600.000 Euro und die durchschnittliche Beschäftigtenzahl liegt bei weniger als 2,5 Personen. Über 60 Prozent des Umsatzes, aber nur 50 Prozent der Beschäftigten entfallen auf die Vermietung und Verpachtung von eigenen Grundstücken und Bauwerken. Die Erschließung von Grundstücken sowie Kauf und Verkauf von Immobilien bringen es auf rund 23 Prozent der Umsätze und 16 Prozent der Beschäftigten. Mit etwa 15 Prozent Umsatzanteil, aber über 28 Prozent der tätigen Personen trägt die Vermittlung und Verwaltung von Immobilien zur Gesamtleistung der Immobilienwirtschaft bei. Davon können rund ein Drittel des Umsatzes der Vermittlung und zwei Drittel (2002 waren das rund 10 Mrd. Euro) der Verwaltung von Grundstücken und Gebäuden zugeordnet werden.

Hohe Berufsqualifikation

Forscht man weiter nach dem typischen Profil des heutigen Immobilienunternehmers, wird man bei den Ergebnissen der Mitgliederumfrage des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) fündig. Danach bieten IVD-Unternehmen, deren Schwerpunkt auf der Verwalter- und Bauträgertätigkeit liegt, mit durchschnittlich 6,1 Mitarbeitern mehr Arbeitsplätze als Makler- und Gutachterbüros, die auf durchschnittlich 2,6 feste Mitarbeiter kommen. Fast 40 Prozent der IVD-Unternehmer haben eine akademische Berufsausbildung. Bei den nichtakademischen Berufsabschlüssen rangiert die kaufmännische Berufsausbildung an erster Stelle – gefolgt vom Fachwirt und sonstigen Abschlüssen. Auch die 6,6  Prozent der IVD-Mitglieder, die als Quereinsteiger zu bezeichnen sind, weisen Verwaltungsabschlüsse oder branchenspezifische Lehrgänge vor. Fast ein Drittel der vom IVD befragten Unternehmen ist bereits länger als 25 Jahre auf dem Markt. In fast 80 Prozent der Fälle ist der jetzige Eigentümer auch der Gründer des Unternehmens. 16 Prozent haben das Unternehmen im Zuge des Generationenwechsels vom Voreigentümer übernommen und rund vier Prozent haben es gekauft. Auch wenn 87 Prozent der Befragten angaben, ihr Unternehmen mindestens noch fünf Jahre weiter führen zu wollen, bekundete mehr als die Hälfte schon jetzt Interesse an einem Nachfolger.

Nicht nur der anstehende Generationenwechsel bietet Unternehmensgründern gute Voraussetzungen, sondern auch das erhebliche zusätzliche Verwaltungs- und Bewirtschaftungspotenzial, das das ifo-Institut im Rahmen seines Gutachtens geschätzt hat. Würde nämlich der gesamte zur bestimmungsgemäßen Nutzung von Immobilien erforderliche Verwaltungs- oder Bewirtschaftungsaufwand als Marktleistung erbracht, so ergäbe sich für die Verwaltung beziehungsweise Bewirtschaftung eine zusätzliche Bruttowertschöpfung von 47 bis 70 Mrd. Euro. Wie das ifo-Institut selbst einschränkt, wird aus Gründen wie die Eigenverwaltung von selbst genutzten Eigenheimen dieses hypothetische Bewirtschaftungspotenzial nie völlig ausgeschöpft werden können. “Im breiten Markt für Immobiliendienstleistungen sind allerdings in letzter Zeit Entwicklungen in Gang gekommen, die zu einer wesentlich höheren Ausschöpfung des Verwaltungs- bzw. Bewirtschaftungspotenzials geführt haben und weiter führen werden.“

Tipps und Tricks von „Alten Hasen“

Trotz aller guten Voraussetzungen ist die Immobilienwirtschaft wahrhaft kein Feld für Glücksritter. Denn allen, die sich als Makler selbstständig machen wollen, muss bei ihrer Entscheidung bewusst sein, welch große Vermögenswerte ihnen anvertraut werden und welch hohe Verantwortung sie gegenüber den Kunden tragen, die meist nur einmal im Leben eine Investition in dieser Größenordnung tätigen, wie Carmen Weber sagt. Sie hat sich vor 14 Jahren mit 5.000 DM Startkapital in Hannover selbstständig gemacht hat und beschäftigt mittlerweile in ihrem Unternehmen Weber & Surmann Immobilien fünf Mitarbeiter. Der Qualitätsanspruch an den Immobilienberuf nehme laufend zu. Für Weber sind deshalb eine fundierte Ausbildung und die kontinuierliche Weiterbildung der Schlüssel zum nachhaltigen Unternehmenserfolg. Allein schon wegen der erheblichen Haftungsrisiken, denen Makler und Verwalter ständig ausgesetzt sind, sei ein umfassendes immobilien- und steuerrechtliches Wissen dringend erforderlich, so Weber. „In der Immobilienbranche gilt wie überall: nur Qualität hat ein Happy End.“

„Wenn man sich als junger Makler in der Oase florierender Geschäfte befindet, weiß man nie, wie weit die nächste Oase weg ist“, warnt Hauke Petersen, der das alteingesessene Kieler Unternehmen John Spiering von seinem Vater übernommen hat und die Geschäfte derzeit an seinen Sohn übergibt. Auch wenn sich das meiste Geld mit dem Immobilienverkauf verdienen ließe, solle man sich zur Absicherung unbedingt zusätzliche Standbeine wie die Bewertung oder die Hausverwaltung zulegen, so sein Rat. Dieser Empfehlung schließt sich Carmen Weber an, zumal sich die beiden Bereiche Verkauf und Verwaltung gegenseitig befruchten: kaum jemand kenne eine Immobilie besser als der vermittelnde Makler, der dieses Wissen direkt für die Verwaltung einsetzen kann. Im Gegenzug ergebe sich aus der Verwaltung immer wieder Potenzial für den Verkauf.